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“疏解“租金贷”风险 政策引诱完整长租公寓融资渠道”

文章来源:中国小康网 发布日期:2021-05-26 07:30:02 浏览:

编辑:近期,长租公寓平台因资金链断裂、经营不善等原因倒闭的案例明显增加,房屋租赁当事人权益受损,领域迅速发展进入调整期。 长租公寓平台为什么“暴雷”不断? 出租人、房东如何维护自己的合法权益? 住宅租赁市场如何实现健康有序的快速发展? 《房屋租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的地方,“人民楼视”通过访问领域第一线、采访专家学者,探索租赁公寓混乱背后的原因,为领域良性快速发展提出建议。

“疏解“租金贷”风险 政策引诱完整长租公寓融资渠道”

今年,租赁公寓平台公司相继“破产”,“租赁贷款”的举债风险受到更广泛的关注。

“租赁贷款”作为一种金融工具,目的是缓解出租人租金支付压力,加快房屋租赁平台资金回笼速度,降低公司资金压力和融资价格。 但是,随着稍长的租赁公寓平台规模迅速扩大,“租赁贷款”的用途逐渐被异化。

你觉得“租赁贷款”怎么样? 住宅租赁领域的快速发展是否存在融资水平的制约? 许多专家和领域的工作者表示,应该利用“租赁贷款”,以更健康的方式诱惑其成为住房租赁领域融资结构的一部分。 相关公司需要尊重领域属性和长周期规则,根据自身优劣对应制定快速发展战术,进行长期布局。

“租赁贷款”背后的融资困境

目前,租赁公寓的运营分为分散式和集中式两种。 其中,分散型长租公寓多为“两大家包租”模式,在各小区内经营个人房源承包统一装修后进行租赁管理。

关于包租形式的公寓运营模式,由于前期包租、装修和运营的投入价格较大,许多租赁公寓公司开始采用金融杠杆,形成了以“租赁贷款”为中心的周转模式。 随着领域的快速增长,“金融+长租公寓”的模式发生了异化。

即使是蛋壳和青客等成功上市的租赁公寓平台,也依赖于现金流的支持。

以青客公寓为例,2019年青年客公寓成功成为国内长租公寓的第一股。 公开数据显示,截至2019年底,青客租户采用“租赁贷款”支付的租金比例为62.6%。 - 2019年度,青客公寓的业绩每年都出现赤字,三年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

独一无二的是,蛋壳公寓-2019年净亏损额分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元,累计亏损超过50亿元。 采用租赁贷款的租客比例也很高,- 2019年前9个月,蛋壳公寓采用租赁贷款的租客比例分别达到91.3%、75.8%和67.9%。

“租赁贷款”所占比例过高,反映了长租公寓领域“缺钱”的困境。 这也是因为该领域目前面临的融资形式单一,折射出融资难的问题。 与大型租赁公寓公司的融资环境相比,中小企业的融资渠道更为有限。

乐乎公寓创始人ceo罗意告诉记者,在长租公寓领域快速发展初期,整个领域对资金的诉求普遍较大,引入“租赁贷款”自然成为一些公司获取资金的首要途径。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登向记者介绍说,长租社的融资难点主要体现在两个方面。 第一,这类公司普遍缺乏有价值的抵押物,无法获得大额银行贷款第二,这类公司普遍净资产规模小,收入存在较大不确定性,无法满足企业债券发行的基本要求。

领域监管的“堵塞”与“疏导”

随着租赁公寓市场屡屡发生风险,租赁贷款模式风险凸现,引起监管关注。

2019年12月,住建部等六部委确认,房屋租赁公司的租赁贷款收入不得超过租赁收入的三成。

今年9月,住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》。 其中,在规范“租赁贷款”的采用方面,《意见稿》确定提出“三不可”。 即房屋租赁公司不得以隐瞒、欺诈、强制等方式要求承租人采用房屋租赁贷款,不得以租赁优惠等名义诱导承租人采用房屋租赁贷款,房屋租赁合同中不得包含有关租赁贷款的内容。

除了严格规范住房租赁领域“租赁贷款”的采用外,《意见稿》还提出了许多扶持政策,提出住房租赁公司可以按照国家有关规定在金融、税收、土地等方面享受优惠政策。 包括支持房屋租赁金融产品、服务创新,快速发展房地产投资信托基金,支持公司发行企业信用类债券及资产支持证券等多种融资手段。

对此,情况表现得很伟大。 住房租赁的金融支持稳定租赁公司的运营风险,建立长期融资结构形成稳定的现金流,对租赁领域的长期健康快速发展有重要的帮助。

乐乎公寓创始人ceo罗意认为,这表明国家支持房屋租赁产业,没有改变“不炒房”的住宅供给方向。 他指出,在当前社会对住宅租赁产业关注的热度和舆论压力下,《意见稿》的文案全面合理,没有出现真实的情况。

多位专家在采访中表示,“租赁贷款”本身是中性工具,重要的是招聘者要评估和掌握基础资产的质量、资金债务、领域期望以及运营风险的处置。 将来,应该以更健康的方式使“租赁贷款”成为领域融资结构的一部分,使整个领域的融资环境更加立体、多元化。

在采访中,罗意在《意见稿》中对“领域税收优惠”的复印件非常关注。 他说租赁产业是住宅结构的一环,具有天然的民生属性,短期内无法获得高收益。 该政策表明,国家对租赁领域快速发展的关注和支持,将对缓解领域快速发展困境、降低运营价格、实现领域长期健康快速发展等方面产生积极影响。

退潮后的市场前景

尽管经过10年的快速发展,出现了一些长期租赁公寓平台倒闭的消息,但在市场诉求、政策推进以及领域自身快速发展的持续完善下,长期租赁公寓市场前景与空之间依然十分广阔

根据展望产业研究院的报告,2019年,中国长租公寓市场规模已经达到1.73万亿元。 购房压力大,住房流动性频繁,购房人购房观念转变综合影响,未来长期租赁公寓市场快速发展前景广阔,2025年市场规模有望突破3万亿元。

从分散型“包租”到集中型公寓,再到大型社区型租赁住宅,越来越成熟的运营模式也吸引了不同偏好的资本流入,支撑着住宅租赁产业的快速发展。 其中也有国开行、建行等“代表队”的身影。

早,建行就率先成立了建信住房服务有限责任企业,是国有六大行中最早进入入局住房租赁市场的。 今年5月,中国建设银行分别与广州、杭州、济南等6个地方签署了合作协议。 今后三年,建设银行将提供1900亿元以上的贷款支持。

另外,东方财富choice数据显示,截至9月30日,相关房企发放的“房屋租赁”“长租公寓”相关企业债务共计10笔,发放金额达127亿元,发行面额利率中位数为4.15%。 其中,最先发行的“20首租赁”发行利率最低为2.68%。

未来,由于领域自身的快速发展和政策,金融支持租赁公寓领域的通道也将朝着更加畅通、多元化、立体的方向快速发展。 相关公司需要持续提高运营内的工作,夯实产业基础。

“劳动者要充分尊重领域所具备的民生属性和长周期规律,尽快调整心理预期。 有必要特别注意市场变动带来的风险影响,并事前做出应对”。 罗意表示。

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