“房企集中度或再提升”

70家住房企业的平均负债率为79.88%，有3根红线受到重压

住房集中度或再次上升

年下半年，随着经济秩序的恢复，部分地区房地产市场再次集中上涨，监管部门再次表示:“不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 另外，关于房企融资规则，近两年后正式试点，房企资金监管严格，债务处置压力大幅上升。

对此，业内人士表示，在中国经济结构转型升级和“住房不炒”的大背景下，房地产领域的流动性管理将成为常态。 在高度压力下，资金获取能力是住宅企业评价的关键。 因此，体量小的房企将放慢增长步伐稳步快速发展，体量大、资金充裕的房企将继续加快项目落地。 在此背景下，集中在房地产领域或头部。

业绩钝化的“增收不增益”为主流

据国家统计局数据，年1月至6月，全国商品房销售金额为6.69万亿元，比去年同期减少5.4%，降幅比一季度收窄19.3个百分点。

贝壳研究院高级分解师贾萨表示，去年上半年，全国百强房企业销售额同比减少3.2%，业绩比全国整体水平有所回升。 分阶段来看，碧桂园、恒大、万科top3房企业为上半年唯一业绩成长为正梯队，业绩同比增长3.1%。

“头部公司的销售来源于恒大全国的促销。 ”。 据贾萨介绍，上半年恒大全国促销活动带来的销售额增长23.8%，碧桂园和万科上半年的销售额同比减少5.3%和4.0%。 除此之外，许多房企增速明显下降。 具体来说，第一梯队除上述3家外，二三梯队和后50强房公司成绩增长率分别为:-8.3%、-0.3%、-5.3%和-9.0%，后50强房公司成绩下滑最明显，受突发疫情影响后50强房企业。

贾萨表示，疫情是房企增速下滑的“加速器”，但实际上房企正在进入业绩增速放缓的阶段。 报告显示，样本房企中有33家公布了全年销售目标，目标增长率从2019年的16%降至12%，房企的目标设定更为保守。 截至8月，销售业绩的平均目标完成率仅为59%。

疫情下，样本房企上半年的“增收不增利”成为主流。 据贾萨介绍，从70家样本房企的数据来看，其中16家房企为“减收减利”，占样本总量的22.86%。 4家房企“增收不增加利润”，占样本总量的63%，成为上半年房企的主流。

中信投拆师竺气表示，受疫情不利影响，今年中报业绩增长率为近年来最低水平，全领域结算毛利率和净利率下降。 具体来说，根据其统计，118家a股上市房企，年上半年收入比去年同期增长5.9%，达到11069.8亿元，增长率比2019年中期下降15.5个百分点。 净利润824.5亿元，比去年同期减少17.4%，增幅比2019年中期大幅下降40.5个百分点。 其中，20家公司母净利润实现业绩增长，占16.9%。 亏损公司26家，比2019年上半年增加6家。

从利润率来看，竺介绍说，上半年118家a股上市房企整体毛利率为25.3%，比去年同期下降4.1个百分点，实现净利率9.5%，比去年同期下降2.4个百分点。 另外，28家香港股房企业毛利率达到27.5%，比去年同期下降3.9个百分点，净利率为10.1%，比去年同期下降2.3个百分点。

竺表示，随着融资价格上涨，土地价格上涨，上半年内房股和a股上市房企毛利率和净利率下降。 他认为毛利率下降的趋势已经是领域不争的事实。

库存上升减缓

根据易居研究院的最新报告，房地产市场已经连续三个月呈现“供给超过需求”的态势。 1~8月，全国100个城市新建商品住宅库存总量48438万平方米，环比增长0.8%，同比增长7.5%。 具体到8月，100 城市新商品住宅供应量为5748万平方米，成交量为5341万平方米，呈现出“供大于求”的态势。

这意味着近三个月来，全国百城呈现出“供大于求”的态势。 据易居研究院智库中心研究负责人严跃进介绍，最近三个月，全国百城库存呈现环比上升态势，与各地项目供给节奏加快有关。 另外，最近二线城市的管制变得严格，库存也比去年同期增速扩大。

截至8月底，100个城市中有69个的库存比去年同期有所增加。 从一、二、三四线来看，新商品住宅库存总量分别为2958万平方米、24993万平方米、20487万平方米，比去年同期增长11.7%、11.8%、2.1%。

具体来说，新商品住宅库存面积比去年同期增长106%，日照同比增长85%，郑州同比增长79%，杭州同比增长55%，青岛同比增长51%。 从存销比来看，包头去化需要35.7个月，日照去化需要34.7个月，漳州去化需要34.1个月，景德镇、三亚、北海去化分别需要31.1个月、28.9个月、28.1个月。

严跃进表示，目前全国房地产市场总体呈回升态势，存量清除压力有望进一步释放。 但是，最近的一些城市购买政策、一些银行贷款也趋于紧缩，让我们也看看这是后续需要防范的风险。 对于后续库存，既要吸引合理的刚需和改善诉求导入，又要严厉打击各类投资投机的购买诉求。

诚然，中原地产数据显示，8月全国房地产市场累计成交量同比上涨的情况下，9月市场继续高位运行。 在9月过去的中上旬，整个市场的成交很活跃。 热点30大城市合计成交商品住宅1215万平方米，环比8月同期上涨5.6%，比去年同期上涨2019年同期上涨26%。

张大伟表示，过去一周，楼市数据明显回升，两条线和环比均超过10%。 其中广州回升最为明显，同比上涨40%，北京、深圳也有明显上涨。

但值得一提的是，虽然同比上升明显，但从环比来看，部分城市二手房成交量环比下降。 上海易居房地产研究院研究员王宁表示，9月上旬，13个城市二手房交易量环比下降。 究其原因，很多前期上涨城市的调控大幅收紧，成交下降。

王宁表示，上月金华、杭州等城市成交量下降明显。 其中南京、无锡、杭州等地于8月分别出台了进一步收紧房地产市场的相关政策。 例如，南京使用摇号“地价限制、房价限制”，无锡提高两套贷款首付，增设离婚家庭购房限制，杭州加强住房租赁资金监管。 据此，无锡、南京、杭州的成交量分别减少11.9%、12.3%、36%。

债务监管提上日程

日前，央行在住房建设部和前期广泛征求意见的背景下，形成了对要点房地产公司的资金监测和融资管理规则。 人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示，房企资金监管规则前后酝酿两年，是房地产市场长效机制建设的重要副本，也是房地产金融审慎监管制度的重要组成部分。

“三条红线”分别表示，房企除去预收款后的资产负债率不得超过70%。 住宅企业的净负债率不得超过100%住宅企业的“现金短债比”小于1 。 根据三个指标分别分类，如果上述三个指标都是“垫脚石”，则利息负债不得增加。 如果指标中有两个“跳板”，那么有息债务的规模每年不得超过5%。 如果只有一个“垫脚石”，有息债务规模的年增长率可以缓和到10%。 如果满足监管层的要求，有息债务规模的年增长率可以缓解为15%。

“该制度建设的目的是加强房地产公司融资管理的市场化、有序化、透明化。 ”。 潘功胜说。 例如，从微观层面来说，有助于房地产公司形成稳定的金融政策预期，合理配置自己的经营活动和融资行为，纠正有点公司盲目扩张的经营行为，稳定走远，增强自身的抗风险能力。 从宏观层面上看，有利于推进房地产领域长时间稳健运行，也有利于防范房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康快速发展。 将来，将与建设部和其他相关管理部门合作，跟踪判断执行情况，完善规则，切实扩大适用范围。

关于房地产调控紧缩的原因，中国银行研究院宏观提醒报告指出，房地产融资政策调整的首要原因是个别城市房价不合理上涨的现象。 在实体经济快速发展的整体困难情况下，个别城市楼市过热带来了不良的社会影响，也加大了资金“脱落虚”的风险。

中国银行研究院研究员李佩珉表示，杠杆率过高是房地产公司快速发展中的重大风险，也增加了潜在风险。 年以来，在“不炒房”和“化解金融风险”等宏观调控政策实施的背景下，国民经济各行业部门杠杆率稳步下降，但房地产公司杠杆率高，是所有领域杠杆率最高的领域。

据国家统计局消息， 年工业领域平均资产负债率为59%，房地产业平均资产负债率为79%，高于工业领域22.6个百分点，超过通用设备53.4%和汽车制造59.2%等制造业企业。

李佩珉说:“a股上市房地产开发公司的资产负债率从2007年的62.8%逐年上升到第一季度末的80.5%，远远超过2000 年末的55.9%，远远超过了资产负债率40%到60%的合理区间。”

年以来整体调整，但整体来看，房企债务规模和速度尚未下降，中原地产研究中心统计数据显示，9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷，国内债券发行超过304.8亿美元，比去年同期的207.1亿美元高出47%。 继7月之后的融资井喷数据。

“在资金紧缩的背景下，领域集中度进一步提高”贾萨说，从今年上半年的业绩表现来看，各梯队集中度表现有2%-3%的提高，受领域周期和突发事件的双重影响，中小房企明显缺乏抵御风险的能力，但规模房企 (记者 梁倩)