“付了钱却遭遇烂尾楼？业主怎么规避商品房预售制风险”

业主遇到烂尾楼怎么维权？ “对于施工方、抵押权人的优先权，有与其说购买方基本债权优先受益权不如说是优先权利”北京金诉律师事务所主任王玉臣警告说，行使这一优先受益权的前提是必须起诉，进入法律程序。 “否则银行、施工方等扣了钱再起诉，有优先权也没用。 必要时可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。 ”。

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再过两周，云南省昆明市另一类幸福城区的50多户居民将迎来新年。 正如约定的那样，这应该是他们在自己花钱买的烂尾楼度过的最后一个新年。

该楼盘因开发商资金到期年停止施工，今年备受瞩目后，8月被承诺恢复施工，于2021年10月底竣工。

这样的烂尾楼并不孤独。 虽然工程停止的原因各不相同，但受害者的所有者总是问同样的问题。 如果当时买的是现房而不是预售的房子，会不会有今天的遭遇？

最近，一些城市调整了预售制的政策。 收紧成都，规定商品房预售款全部存入监管账户，开发公司不得因其他任何形式违规收取购房款。 像唐山一样，不仅增加了提取要点监管资金的节点，也增加了可上调的金额。

我国的预售制将走向何方，购房者如何面对花钱却烂尾楼的风险？

三条红线现在是预售制还是房企法宝？

房地产市场冷热不均，我国不同城市对预售条件的规定也不同。

根据海通证券去年10月公布的《详细解预售制——政策分解和国际经验参考》部分城市抽样调查，一线、二线和三线城市预售条件(项目地面层数所占比例)平均分别为81%、78%和56%，层次偏低

该调查显示，当时上海徐汇区预售条件最为苛刻( 89% )，要求商品住宅开发建设达到主体结构关闭。 商业、办公等房屋类型多层达到主体结构封顶，高层达到主体结构的2/3，明确了施工进度和竣工交付日期。 北上广深平均达到81%。

唐山在这次调查中平均最低(8% )。 年《市中心区加快商品住宅预售许可办理的意见》规定，投资资金达到总投资25%以上的商品住宅，6层以上的，工程形象将达到正负零。 6层以下的工程形象进度达到地面1层后，可以申请商品房预售许可证。

今年12月，唐山的预售资金政策进一步放松。 唐山市住房城乡建设局发布了《唐山市商品房预售资金监管办法修正案(征求意见稿)》，将年规定的提取5个要点监管资金的节点至少增加到8个节点，提高了可提交的金额。 年的政策规定，类似工程施工比例为1/3的情况下，只能提取30%的资金。 这次的金额提高到监管总额的35%以下。

今年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开了积分房地产公司座谈会。 释放重大信号:对积分房地产公司形成资金监测和融资管理规则。

此前从房地产市场冒出“三根红线”的靴子被认为落地了。 虽然没有公布具体细节，但市场认为，房企面临融资的三条红线——除应收账款后的资产负债率不得超过70%，净负债率不得超过100%，现金短期债务率不得低于1。

在这个传言下，房企将加快销售还款，通过股权融资减轻资金压力。 该政策研究院监测的房企融资报告显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占23.50%，环比上涨33.1 %。

因此，关于预售制政策的风起云涌，正是在这个大背景下，才能牵动住宅企业脆弱的神经。

作为改革的先锋，广东省房地产协会于年9月21日发布了《关于提供商品房预售许可意见的紧急通知》。 商品房预售制度存在工程腐败、违法销售、交易不公平、房屋面积管理功能不明确、不平衡快速发展和低效率竞争等风险，提出降低预售制带来的高杠杆效应，全面实施商品房预售制度。

但是，从当年5月到10月，广东中山市出现了房屋销售出让条件(要求开发商直接完善销售证明的已待售住宅用地中，有3块土地被冲走，1块只有底价成交。

“政策鼓励现房交付，本质上希望压缩房地产市场的高周转率。 在预售条件下，开发商可以借用业主的资金作为无息资金，以加快自己的资金周转。 ”。 一位知名证券公司房地产拆房师陈元(化名)表示，公司越来越多的考虑的是收益率，如果政府在现房交付中能给予土地出让金一定的折扣，一些公司愿意尝试。 特别是在供需矛盾逐渐突出的城市，他们肯定希望资金雄厚，在一线城市维持企业品牌影响较大的公司，走上战术操盘手。 但是，在许多二三线城市，房地产市场供需矛盾并不大，在有选择的情况下，公司还是会优先考虑交付期房。

陈元向中青报中青网记者算账:公司从拥有土地到销售，最快也要两年左右。 房地产公司借贷的资金价格有10%以上，但即使不考虑增加的管理价格，只考虑建设所需资金的采用价格，也要多承担21%左右的价格。

前述调查也引用了广州的实例项目，针对预售时间节点的一些变化对房企利润的影响。 预售制度从主体的三分之二变为结构封闭后，净利润下降0.47个百分点，内部收益率下降3.47个百分点，如果完全速卖通(从持有地开始出售两年)，则分别下降2.44%和9.44%。

“预售的‘高周转’战略在一定程度上将房地产开发异化为资本运营。 ”。 广东省住房政策研究中心首席研究员兼主任助理李宇嘉说。

预售制会被取消吗

预售制政策在设计之初的目的是协助开发商合理运用杠杆，加快房地产开发项目的进度，提高资金使用效率，减轻财务压力，保障项目按时交货，但在实际操作中，购房者“货不符版”的情况是

昆明另类幸福城区是购房时约定年交房的“幸福城”。 到了20岁，自来水煤气不通，连门窗都没有安装。 一个住户用全部积蓄支付贷款，不能购买其他房产或租房，只能在烂尾楼生活。

李宇嘉认为，这些问题产生的根源不在于预售制，而在于监管。 “本质上，‘预售+贷款’是适应商品房大宗费用、高门槛和高价格的特点，通过缩短住房供给周期，增加供给规模，降低财务价格，从而使开发商和购房者受益。 ”。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进也同意，这样的烂尾楼，其实和过去各类投资力度大但产品营销差有关，实际上是烂尾楼的新情况，公司无法控制资金，项目上各种

李宇嘉表示，我国预售制条件规定严格，高于许多发达国家。 李宇嘉通过许多课题与开发商、地方政府和银行进行接触。 他坦率地说，银行缺乏足够的动力进行监管也是因为认为有房屋热销，有存款担保和土地抵押，开发贷款是安全的。 银行也很关心开发商资金回收后做出贡献的贷款和中间收入业务等。 因此，实际上银行放松了对预售资金的监管。

严跃进提出，银行有时监管这样的公司，与这样的公司合作，因此必须避免容易架设空的冲动。 “监管本身与预售相关，如果是现房的话，本身的监管意义不大。”

在新冠肺炎疫情期间，一些城市的预售资金提取门槛下降。 李宇嘉指出，一点地方政府对房地产的依赖度很高，不得不采取降低预售门槛等手段，但之后可能会出现许多烂尾问题。

那么，预售制会逐步取消吗？

李宇嘉认为，由于目前我国开发商融资模式单一、“招商”下土地价格高企以及房价高企、供需矛盾大等现状，短期取消预售的可能性较小。

“但是，基于完善的政府‘放管服’服务和行政审批改革，完善的预售制度的可能性很大。 例如，提高预售门槛，一律限制预售。 例如，加强对上述预售资金的监管，冻结部分资金，确保房屋质量和公设。 此外，热点城市地区目前开始销售试点，一二线热点城市和广东、浙江等热点省份存量住房规模较大，新增供给地目前实施销售不会影响短期供求关系。 ”。 李宇嘉告诉中青报中青网记者。

具体该如何监管流程呢？ 李宇嘉提出把握四个重要节点:一是低层、高层、中上层不同形象进度要求的预售审批是否严格。 二是项目资本金是否实际支付，是否属于自己的资金。 三是“先证后销”(即批准计划许可后批准预售)的程序是否严格遵守；四是预售资金(首付和贷款)是否严格按照工程进度支付。

业主应如何规避烂尾楼的风险

北京对律师事务所主任王玉臣坦率地说，要认清基本现实:业主往往最后知道后觉，最房费是空。

王玉臣表示，这是因为开发商资金链断裂时，私募股权和各大银行第一时间出手，第一时间起诉，并扣押了第一时间可以扣押的所有财产。 包括许多业主购买的房子。 相关判决生效后，这些私募股权和银行将立即向法院申请执行，拍卖被扣押的房产，并以开发商的名义提取所有款项。

迄今为止，开发商经常转移财产。 “在工程单位虚报工程费用，利用员工的虚报工资是个不是秘密的秘密。 ”。

王玉臣做了很多烂尾楼的案子，碰上了很多不幸，买下了烂尾楼的业主。 他说:“有时我觉得铁不成钢一样。”

“该出手的时候不出手，等开发者和其他业主折腾，梦想着坐风车，等最后房间的钱变成空。 经常会错过挽回损失的机会。 ’他建议，一旦发现自己买的房子烂了，就要立即展开行动，团结所有值得团结的业主，利用一切合法合规的法律手段。

例如，天津静海某项目开发商资金断裂，在断裂前转移通过工程公司预付的购房款，逃避资金监管。 在维权过程中，有关部门进行部分垫款，终止部分工程。 这个所有者的一部分成功占了房间。 部分业主通过民事诉讼的方法解除了商品房买卖合同和银行贷款合同。

王玉臣特别指出了一个误区:楼盘早早关闭，银行、债权人、施工方早就多次关闭，施工方优先有受益权，银行、债权人又有抵押权，我们申诉也拿不回钱。

“施工方、抵押权人的优先权比购买方的基本债权优先受益权更优先”王玉臣警告说，行使这一优先受益权的前提是必须起诉，进入法律程序。 “否则银行、施工方等扣了钱再起诉，有优先权也没用。 必要时可以申请开发商破产，在破产清算中行使优先权。 ”。

一个比较有效的警告是尽量避免小住宅企业。 陈元说，业界普遍的共识是，在未来的某个阶段，小房企的日子可能会很难过。

“比较大的，从前30名到前10名的房地产公司的上涨空之间和战术结构比较稳定。 另一方面，一些地区大型房企认为，尽管年销售额只有几十亿元，但现金流和负债率相对安全，问题也不大。 ”。 陈元表示，排名300-500位的房企有望进入前100位，相对风险较大。 宏观环境不足以加速这类公司的扩张，已经走上了扩张的道路，只有依靠新的项目抵押土地收回资金，公司才能维持高速运转。

陈元强调，这类公司从公开市场融资的能力有限，也没有公开债务的能力。 在信托相对紧缩的情况下，他们将受益于流动性不断扩大的货币环境，不会受到太大影响。 但是，压力有可能继续增加。

“许多资金实力雄厚的开发商有可能在这场风暴中翻船，淹没在历史长河中。 一般来说，如果可以选择，在同等条件下，购房者往往会优先选择更具实力和地位的房企。 ”。 王玉臣说。 (李晨赫)