“住房租赁市场回暖 监管强化助力住房租赁市场规范快速发展”

今年三季度，迄今为止受新冠肺炎疫情影响的房屋租赁市场逐渐回暖，部分地区市场量贩价格上涨，市场逐渐修复。 另外，住建部于本月上旬发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，进一步加强了领域监管。

业内人士认为，完全租赁购买并举的住房制度，更快地发展住房租赁市场，不仅是房地产长期调控政策之一，更是通过规范市场、稳定租赁关系，避免房地产市场大跌的重要措施。

受疫情影响，住房租赁市场将逐步修复

湖北留学生小吴受疫情影响，暂时中断学业，7月回国经过隔离提醒后在上海找到了媒体企业的实习工作。 经过考察，她在上海静安区以每月7800元的价格租了一套面积50平方米左右的公寓。

据中介称，该价格比第二季度上涨约8%，预计今后将进一步上涨。 吴先生说:“虽然价格贵，但是需要上网课，有时差，担心会打扰室友，所以决定一个人租。”

吴先生的租房经验是一个缩影，相关数据也表明受疫情影响的房屋租赁市场正在逐渐回升。 58同城、安居客近日发布的《年第三季度楼市总结》报告显示，今年第三季度，受春节假期和新冠引发肺炎疫情双重影响，1月至2月租房市场诉求明显下降。 第三季度，19个百分点。城镇租房访问热同比上升0.3%。 从其平台数据来看，重庆、郑州、长沙、东莞租赁住宅的访问热度比去年同期超过8%。

在租金价格方面，相关数据也显示，疫情影响逐渐减弱。 58同城、安居客数据显示，今年三季度，19个积分城市平均租金为每月每平方米41.1元，比去年同期减少0.4%。 一线城市，上海平均租金同比持平，其余3个城市租金同比有所下降。 杭州的租金价格为每月52.7元，南京、武汉、天津的租金每月超过40元，其他城市的租金价格多在每月20元至40元之间。

贝壳研究院数据显示，8月，北京租赁市场成交量达到年内高峰，租金价格环比上涨。 北京三季度成交量比上个月上涨34%，7月、8月成交量比上个月连续上涨，8月达到年内高峰。 三季度北京平均租金为每月每平方米85.2元，环比上涨2.2%，比上年减少3%。

对“不得诱导采用租赁贷款”的房屋租赁领域的监管不断加强

市场回升，住房租赁市场监管和规范也进一步加强。

本月初，住建部网站发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》征求意见稿)，在租赁和租赁、租赁公司、经纪活动、法律责任等方面提出了60多项规范措施，明确了长期租赁公寓行业的“高入低出”、“租金

在住宅租赁领域，特别是租赁公寓行业，“租赁贷款”的问题经常无法防止租户。 在此前的采访中，记者了解到杭州的租户以每月2300元的价格通过一家长期租赁公寓公司租赁了共同租赁的住宅。 选择支付方式时，平台管家强烈推荐“一押一付”的支付方式。 该租户表示，由于刚毕业收入很少，与“押一付三”相比，这种支付方式有很大的吸引力。 但是，签订合同后，租户发现，如果密麻的合同条款之一选择“按揭”的支付方法，就会自动与某信托企业签订贷款合同。

根据此次公布的《条例》征求意见稿，房屋租赁公司不得以隐瞒、诈骗、强制等方式要求承租人采用房屋租赁贷款，不得以租赁优惠等名义诱导承租人采用房屋租赁贷款的相关内容。

另外，《条例》征求意见稿提出，商业银行发放住房租赁贷款，根据备案的住房租赁合同，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，在租赁市场比较稳定的情况下，诱导采用“租赁贷款”的风险常常被掩盖，如果市场风生水起，比如疫情扩大风险，租赁公司资金链断裂，房东和承租人成为受害者。

业内人士表示，“租赁贷款”是指租赁公寓平台以租金稳定性为芯片，从第三方贷款平台获得融资，然后通过贷款进行投资活动获得高额利润，出租人也成为出租人，出租人收取租金

目前市场上的长租住宅平台多以合同的形式从房东那里获取房源，以中介合同的形式通过租户和房东进行租赁交易。 另一方面，这种商业模式门槛较低，但平台极力扩大市场规模，得到了更高的评价。

对此，《条例》征求意见稿中也确定了相关要求，租赁公司和房地产商被确定划分，禁止房屋租赁公司及其工作人员哄抬、捆绑租金等扰乱市场秩序的行为。 在服务和监督要求上，对房屋租赁公司支付租金高于租户租金、收取租户租金周期长于房东租金周期的高风险经营行为，物业管理清单应列入经营异常清单，加强对租金、押金等经营状况的监督管理

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次《条例》征求意见稿关注的是租赁公寓经营不善，其中重点关注“高进低出”、“长收短付”等。 “类似规定有比较积极的意义，如果上述行为得到抑制，客观上就会降低租赁公寓的风险。 ”。

扩大承租人权益保障帮助住宅租赁市场优质快速发展

实施租赁，培育住房租赁市场，快速发展，是深化住房制度改革的重要文案，也是实现城市居民居住目标的重要途径。 相关报告显示，我国住宅租赁市场总规模达到1.5万亿元，其中北上广深一线城市合计超过5500亿元，超过35%。

一方面扩大对承租人权益的保障，另一方面各地采取了不同的措施。 前几天，印发了《西安市规范住房租赁市场管理办法》，规范了住房租赁活动。 西安市房屋租赁交易服务平台也于今年8月18日上线运营，所有房屋租赁公司要求必须系统登记的所有房源必须通过系统对外公布。 房屋租赁合同实行网上签名备案。

另一方面，在供给地，一部分的地级市也在谋求供给的多样化。 上海近年来，包括上海城投、上海地产、上海张江在内的多家地方国企进入长租公寓领域，同一产品从今年开始集中上市。 与现有“轻资产”长期租赁公寓的运营模式不同，国有企业投资运营的长期租赁公寓项目，一般是“重资产”的运营模式，由公司负责土地的拥有、建设、运营管理等多个环节。 业内人士认为，这将成为住宅租赁市场的“稳定器”和“压舱石”。

《条例》征求意见稿还确定出租人必须为承租人提供必要的居住空之间。 厨房、厕所、阳台、地下储藏室等非居住空期间不能租赁居住。 市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空之间的标准，确定当地实际单间租赁人数和人均平均租赁面积。 这一要求将比较有效地抑制集团寻租等混乱。

58安居客房地产研究院分院院长张波表示，“从总体上看，此次《条例》征求意见稿更加全面细致，可以更有效地就目前常见的对租赁相关人员的侵害事项确定规范，指导各地落实更加本土化的租赁类政策。”

针对“租金随意上涨”等问题，《条例》征求意见稿指出，“直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价公布制度，租金上涨过快，可以采取必要措施稳定租金水平。 ”。

严峻的跃进表明，租赁指导制度将加快建立，体现监管层对租赁市场的诱惑取向，即形成地方“基准租金”的概念。 并加快建立租赁公示制度，后续各地区和不同住房发布相关租赁新闻，完善租赁监管制度。

中原地产首席分解师张大伟表示，只有租赁市场稳定，买卖市场才稳定，租赁市场目前仍有部分混乱，但随着政策的重视，租赁市场有望恢复稳定和合理性。 (记者 杨有宗郑钧天)