“售楼处看个房就被抓拍 人脸识别滥用又多一例”

最近，有媒体报道称，一点地方卖场安装人脸识别系统，辨别自然访客和二手房中介等渠道的顾客，引起了人们的普遍关注和担忧。 律师表示，这种行为不仅侵犯顾客的隐私，还有价格歧视。

青岛新闻网每日新闻记者实地访问了北京丰台、大兴等多个卖场，发现都安装了多个摄像头。 据内部人士称，柜台的摄像头确实识别出了正在看房的人的脸。

这次会议室邀请了房地产领域的资深和相关行业的律师，对这一现象展开了探讨。

计划主持会议

完颜文豪

李坤晟

对来宾的采访

北京安理律师事务所高级合伙人王新锐

中原地产首席分解师张大伟

房地产区域营销总监吴文聪

房地产经纪人李思明

卖场为什么要人脸识别？

“在我们见面之前，请不要一个人进入柜台。”

张大伟:在我的印象中，年前后，业内出现了新楼盘通过二手房中介渠道销售的现象。 当时，海南海景房为了吸引外省客户，开发商通过其他城市的房地产中介来拉客，探索成交后向中介支付一定佣金的销售模式。 后来，这种模式逐渐流行起来。

这几年，随着房地产调控政策的收紧，一些地方楼市降温，一些楼市难以销售。 开发者为了尽快还钱，对中介渠道的依赖度越来越高。

据我大致提醒，目前不需要出售少数爆炸性楼盘，与中介渠道合作，大部分城市新楼盘，通过房地产中介渠道客流量已经超过40%，个别楼盘达到70%。

李思明:现在，随着北京增加购房诉求，逐渐以改善型为主，二手房中介企业得到了大量换房者的新闻。 北京新楼盘八成顾客来自中介渠道，销售较高。 比起坐在卖场等买家拜访中的运营商顾问，他们更熟悉客户的资金实力和个性诉求，在他们看房之前能够做出准确的定位。

主持人:本报记者实际拜访柜台时，房地产中介特别指出:“根据信息，柜台应该安装了摄像头。 在我们见面之前，请不要一个人进去。 我一定来。 万一被拍到，就不是我的顾客了。 ”

张大伟:目前领域的现状是中介渠道的经纪人带客看房，如果最终能成交，开发商将支付中介渠道的佣金，大致为购房款的3%-5%。 柜台销售人员每次做生意，提成只占房费的3‰-5‰。

例如，一套1000万元的房产，经纪人带客最终成交，可以收取30万元至50万元的佣金。 但是，买家看到广告，自己去柜台，销售员做了这个清单，提成只有三五万元。

吴文聪:卖场销售人员赚的提成远远低于经纪人的佣金，所以销售人员有和经纪人联系的动力，让顾客尽量通过中介渠道看房，但这不能增加公司的运营价格。

以前，开发公司能做的只是注册应答机号码，但是作弊很容易，公司无法防御。

近一两年，在领域内进行顾客脸部识别是不得已的，肯定不是为了有意获取买家的生物新闻。 本来，不仅要识别谁拥有的顾客，开发者得到顾客的生物新闻也没什么用。

李思明:站在经纪人的立场上，安装面部识别也是一种保护。

在某些情况下，开发商可能会与多个中介渠道合作。 我带着客户看房，和卖场谈了很多次价格，最后还有一个中介给了我利润，客户去了他那里。 如果顾客不筛选初次看房的路径，市场就会混乱。

领域内也有规定，如果顾客没有签订合同的话。 过一会儿，这位顾客将被视为新顾客，可以划定新看的人。

主持人:最近，网上流传着顾客戴头盔看房的视频。 有评论认为这反映了购房者在看房价时的无奈。

吴文聪:戴上头盔看房间可能有表演成分。 受管制的房地产公司，无论是来自哪个渠道的顾客，都被视为同事，折扣必须透明，并提供给所有顾客。

李思明:我这几年没见过戴头盔看房的。 网上流传的视频是炒作吗？ 我所在的大型二手房中介企业，不允许将佣金分配给购房者。 不排除经纪人的个人钱就给买家买礼物，这样的钱不会从企业里报销。

不获取数据就不盈利吗？

人脸识别需要以正当性为前提，但通过佣金结算进行人脸识别并不足以构成正当性

吴文聪:像贝壳这样的大平台，利用互联网，整合几乎所有的中介店，在和开发商谈判时非常强大。

假设某地区新开设4个楼盘，3个与中介渠道合作，1个不合作。 那么，经纪人向顾客推荐项目时，如果不负责任地拒绝这家不愿合作的公司，就会让对方特别被动。

几个楼盘都与中介渠道合作，这个房子给了三个折返点，那个房子给了四个折返点，中介倾向于推荐折返点高的项目。 这是商业利益的本质。 现在有的楼盘，只要经纪人带过来，不管成交与否，都会先给你200元的购物卡。

中介渠道就像枷锁，不使用就没有销售成绩，使用就会解渴，进入恶性循环。 目前大部分开发商的毛利率不到10分，但近两年在北京和珠海出现了佣金10分的项目。

我所在的企业，去年通过中介渠道的销售还不多，但是今年真的没办法，基本上所有的项目都要和他们合作。 如果合作的话，必须筛选顾客。 不这样做的话，营销费用会超支。

脸部识别是没办法的事。 因为开发商没有拿数据做违法的事，也没有盈利，所以不能说这侵犯了顾客的权利。 毕竟，卖场里需要经常安装监控摄像头。 就像房地产企业在小区里安装摄像头一样。 不要恶意揣测公司。 我们也希望市场更加规范和公平。

王新锐:脸部识别通常用于公共安全行业和对个人影响较低的行业。 有时经过论证，看是否有充分的合法性。 卖场为了佣金结算这一商业目的进行面部识别，将顾客的生物识别新闻与个人识别新闻联系起来，不足以构成合法性。

主持人:记者参观几个柜台，一进入大厅就能看到摄像机。 另外，还有多人。 虽然有些工作人员承认系统的存在，但卖场声称没有隐藏顾客，认为购买者看到照相机就等于知道自己被逮捕了。

王新锐:首先，有正当性的前提，才能说是否履行了告知的义务，以及告知的程度。 柜台的话，大家的观察力不是很集中，一看到照相机就变成了告知的说法，在逻辑上讲不通。 在柜台采集脸部新闻的过程中，采集到了很多实际上并不一定是最终购买者的新闻。 有些人只是来看楼盘，没有后续合同关系，被采集了新闻。 这涉及到违法的问题。

领域潜规则为什么会引起社会不安？

卖场人脸识别侵犯个人隐私没有争议，但背后存在价格歧视问题

主持人:据媒体报道，提供面部识别系统服务的企业表示，卖场的面部新闻、手机号码将永久保留，但房企内部通常只对指定管理层开放数据显示权限。

王新锐:购房这一场景的人脸识别以结算佣金为主，所以强调要认清这个身体，留下新闻。 从这个角度来说，房地产企业把个人的生物识别新闻，其实是和身份新闻直接联系在一起的。 另外，在数据保存的安全性方面，开发者做了多少值得怀疑。 一旦这些数据被黑客获取，后果不堪设想。

卖场的人脸识别之所以令人不安，是因为随着近年来技术的进步，移动网络方面的人脸新闻越来越重要，其本身也是入口和账户。

与其他部位相比，脸部每天都暴露在外面，应该加以保护，不能随便采集。 现在有很多深度伪造的技术，如影像变脸难以辨别真伪等。 在这种情况下，如果面部新闻被泄露，有可能被不法分子利用，给当事人造成财产损失。

张大伟:卖场的面部识别侵犯了个人隐私，在这方面没有争议，但是大部分楼宇的购买者都关注的不是这个问题。 他们担心的是有无选择权，其背后涉及价格歧视。

据媒体报道，部分经纪人对购房者个人给予优惠，只是第一次看房的路径不同，购房者实际支付的房费差异较大。

应该进一步规范中介手续费的采用，不允许返还给购买者。 但实际上，返还方法有很多种，但过程不透明，确实难以监管。

这种混乱也有可能误解政府的管制。 佣金回归后，政府掌握的房价，不是真实的价格。 (应回答者要求，吴文聪、李思明化名)。