“名不正言不顺 成立“业委会”咋就那么难？”

经常受到干扰，“身份”变得模糊，在成立的过程中有时会多次折断——

成立企业委员会，为什么那么难？

王鹏作(青岛新闻网社发)

说到业主委员会，很多人不知道。 但是，听说本小区的业委会在哪里，能做什么，大部分人可能都不清楚。 许多住宅小区甚至没有设立业主委员会。

业主委员会(以下简称“业委会”)由物业管理区域内业主选出的业主代表组成，通过执行领域主大会的决策代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，由物业服务公司或其他管理人员履行物业服务合同的业主大会执行机构

作为业主利益的代表，业委会对促进小区建设和快速发展具有重要意义。 但是，本报记者在采访中发现，成立业委会并不容易，一些小区业委会的成立过程是一波几波的。

“我们想保护业主的权益”

北京市朝阳区慈云寺桥附近的某小区从去年开始招聘，郑先生是第一位入住业主。 进入新房子应该是一种喜悦，但现实中他有点无奈:从私人住宅到公共区域，存在很多问题，给生活带来了很多不便。

电、采暖、地下污水管道、小区环境……10年来，各种问题层出不穷，原房地产企业所为，以郑先生为代表的业主们对房地产的不满程度越来越深。 “这几年，和不动产之间的不愉快更多，有时也会吵架，”郑先生说。

为了推进问题处理，郑先生和业主们这几年一直拨打北京市“12345”热线反映问题，表达需求。 虽然每次打电话都解决了一点问题加以处理，年区也更换了物业管理企业，但仍然存在业主们特别关注的问题。

于是，以郑先生为代表的一批业主萌生了成立业委会的想法，“我们想维护业主的权益”。 郑先生认为，成立业委会后，可以集中更大的力量，依法管理小区事务，维护业主们的权益，使小区更适合居住。

业委会的权责义务在相关法律法规中有确定规定。 正式实施的《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对业主大会和选举业主委员会的设立给予指导和协助。

《物业管理条例》进一步确定了业委会的设立程序、职责和义务，特别规定了业委会与物业之间的权责关系。 《业主大会和业主委员会指导规则》是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规制定的具体规范业主大会和业委会活动，是维护业主合法权益的规范性文件。

根据这些法律法规，郑先生等业主们打算推进设立小区的业委会，希望将来通过业委会使小区物业更专业化、规范化，让物业做点什么，更好地服务业主。

中国人民大学社会人口学院教授陆益龙在接受采访时表示，业委会其实是商社园区普遍兴起出现的新型社会组织，属于自组织草根组织。 在基层社会治理中可以说是一种新型的主体，代表广大住户即业主的利益和需求，而且对新型商品房小区物业管理企业有一定的平衡作用，对促进物业和住户之间的信息表达起到了积极的作用。

成立过程受到阻碍

今年8月，郑先生和他所在小区的其他一点业主开始推动业委会的成立，同时做了很多工作。

该小区有5栋，住户1400户。 根据有关规定，申请设立业主大会需要达到总户数的5%。 郑先生和小业主经过努力，已经有80多户业主想成为发起人。

工作准备工作进展顺利的时候，郑先生他们又遇到了新的问题。 业主大会的召开和业委会的设立有前提条件，必须划定物业管理区域。 这个区域最初是在建设小区时根据规划图确立的。 由于历史原因，这个设计图现在很难得到。

“有几种方法可以得到这个设计图。 一个是从开发者那里获得，另一个是向北京市档案馆查询文件。 如果两者都得不到的话，可以根据规定申请重新划定。” 郑先生把这个问题研究得很清楚。

之后郑先生等业主通过街道办事处和开发商进行了联系，街道办事处也积极督促开发商提供当初该小区的物业管理区域规划图。

“这只是成立业委会过程中的冰山一角，今后还会面临其他问题。 但是，我们必须多次坚持到行业委员会成立。 ”。 郑先生向记者传达了决心。

郑先生遇到的那种情况，在各地小区业委会成立的过程中出现了一定程度的碰撞，有些得到了圆满的处理，但有些扯皮，一直没有处理，加深了矛盾。

一个小区内部通常有业主、业委会、开发商、物业管理企业和居民委员会五个主体，每个主体都有相应的权利和职责范围。 业委会成立后，房地产等相关事务部分应由业委会管理和监督，不可避免地影响原有的小区结构。

因此，许多地方出现了开发商和物业管理企业暗中阻挠成立小区业委员会的例子，而且是惊人的把戏，不堪防御。 在互联网上，在开发商、物业管理企业有若干阻止行业委员会成立、不提供召开首次业主大会的资金、不提供资料等阻碍行业委员会成立的业务委员会成立过程中，开发商、物业管理企业尽可能配置“自己人”，并 此外，收购候选人或制造谣言，可能会引起业主之间的相互不信任，从而延缓整个过程。

“设立业委会的障碍主要是来自开发商的垄断地位。 ”陆益龙表示，由于缺乏商品房开发与物业管理分离的技术标准、政策要求及监管措施，业委会的成立更加困难。

业委会名正才能言顺

发消息时，郑先生给记者发了微信:街道运营通知，开发商已经将他们小区的相关开发规划图提交给街道运营，物业管理区域已经划定。

根据业委会设立的程序规定，郑先生等业主正在撰写申请书，准备召开业主大会。 中间经历了许多波澜，但是事件在向好的方向迅速发展。

随着城市化的发展，更多的人口涌入城市，商品住宅小区的规模也在逐渐扩大。 但是，从目前各地情况来看，能够成立业委会的园区还很少。

其中有些小区不需要设立。 比如小区物业管理水平高一点，业主不需要通过业委会监督物业，所以成立业委会的意愿不高。 另一个地方不为业委会所知，特别是在广大城镇，小区业主的意识和意志基本在空白。 越来越多的东西在成立的过程中受到各种干扰，非常曲折。

陆益龙表示，造成这种情况的主要原因是各地政策倾向不同，有些地方不提倡广泛设立业委会，业委会成立后，业主们维权意识提高，维权活动增加，权益纠纷增加。 “另外，由于商品房开发与维护有一定的复杂性、专业性，地方政府也倾向于让开发商房地产企业接管小区物业，减少小区物业维护中的纠结。 ”。 陆益龙说。

身份”模糊，法律地位的不确定使业委会很难。 无论是正在实施的《中华人民共和国物权法》，还是即将实施的《中华人民共和国民法典》，都赋予业主设立业委会的权利，业主、业主大会、业委会得到法律确认。 但是，无论是法律还是《不动产管理条例》，业委会是否属于法人或其他组织都还没有确定，名不正言顺也不好。

专家表示，业委会的法律权利也不充分，如业委会运营的权利、义务、规范、业委会与居委会、街道、房管机关等部门的权责关系等，相关法律法规乃至行政规定还缺乏全面具体可操作性的规范。 “关键是要完善商品房开发和物业管理的法律法规和监管政策，充分保护业主和广大住户的正当合理权益。 ”。 陆益龙建议。

中国人民大学法学院副教授朱虎认为，在现行相关法律法规规定仍然模糊的情况下，相关行政主管部门必须依法履行自己的指导协调职责。 发生业主不动产信任不足、规范性文件适用争议等问题，应当依法协调解决，保障业主的法定权利不打折扣。

北京中高盛律师事务所律师李斌表示，这与业委会成立困难、业主对自身权利、相关法律法规了解不足有关，也存在业主参与公共事务积极性不高、组织者得不到大家信任和同意等问题。

现在摆在业委会面前的两座山，一座很难设立，另一座很难履行职责。 所以，成立业委会只是第一步，更重要的是成立后的职务。 这需要消耗越来越多的能源，以更负责任的态度执行。

在采访中，郑先生等业主也表示:“业委会成立后，我们要选择诚实有公益心的业主成为业委会成员，让他们认真担任职务，不违背当初成立业委会的初衷。 这更重要。” 郑先生说。 (记者 张一琪)

延伸阅览

关于业主委员会的法律规定

《中华人民共和国民法典》

第二百七十七条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 业主大会、业主委员会设立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对业主大会和选举业主委员会的设立给予指导和协助。

第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，被侵害的业主可以向人民法院请求撤销。

第二百八十六条第二款 业主大会或者业主委员会对任意丢弃垃圾、排放污染物或者噪声、构建违反规定的饲养动物、侵占通道、拒绝不动产费等损害他人合法权益的行为，依照法律、法规和管理规章，停止侵害行为人、禁止侵害行为人。

第九十三条 物业服务者应当定期向业主公开服务的部分事项、负责人、质量要求、收款项目、收款标准、履行情况，以及维修资金的采用情况、业主共有部分的经营和收益情况等，并向业主大会、业主委员会报告。

《不动产管理条例》

第十五条业主委员会是业主大会的执行机关，履行以下职责:

(一)召集业主会议，报告物业管理的实施情况；

(二)代表业主与业主大会选择聘用的物业服务公司签订物业服务合同

(三)及时了解业主、物业聘用人员的意见和建议，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同；

(四)监督管理规约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向房地产所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任感强、有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选出产生。

第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房地产所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期修改或者撤销其决定，并通知全体业主。

第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会合作，共同办理物业管理区域内社会治安维护等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极协助相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展事业，接受其指导和监督。

住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，认真听取居民委员会的建议。

第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不支付物业服务费用的，业主委员会应当督促其按期支付。 逾期不缴纳的，物业服务公司可以向人民法院起诉。

(记者史志鹏整理)