“脆弱的蛋壳：年轻人租房不应被“资本运作”掀翻屋顶”

11月25日，寒冷的一天，位于北京市东城区的蛋壳公寓总部挤满了房东和租客，他们焦虑地等待着登记消息。

在场房东小陈告诉记者:“来了也只是登记，拿不到房租，不知道该怎么办。” 刘先生咨询了自己的“租赁贷款”后如何进行征信保护？ “现在租的房子和房东扯皮了，但是每月的贷款还得还。 ”。 刘先生没办法。

长租公寓的头，公司岌岌可危

近来，多家媒体爆出蛋壳公寓陷入资金链危机，不少蛋壳公寓拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题，其杭州办公室挂招牌，成都办公室人员挂失

11月16日，蛋壳公寓的官方微博说:“我们没有破产，没有退路。” 但是，最近事情不断发酵，收不到房租，没有处理方案，房东深夜撬动，驱逐租客，租客被迫搬家，租金贷款继续进行，为受害人造成的租客和房东矛盾加剧……

今年8月以来，多家房屋租赁公司发生了雷电爆炸，这次的蛋壳公寓毫无疑问岌岌可危。 年设立的蛋壳公寓仅5年就获得了40万套房源，业务也从北京扩大到了全国13个城市。 年1月，蛋壳登陆美国中微子，成为第二家在美国上市的中国长租公寓公司。

业内人士分解，筹集高价住宅资源和租金，对蛋壳的快速扩张起到了重要意义。

张先生说，年，蛋壳公寓的办公室工作人员打电话询问他的房子是否出租。 “后来，该小区的业主几乎都接到电话，证明当时他们抢房间还很凶。 ”。 据张先生介绍，当时蛋壳开出的月租价比市场价高约500元，家里有维修人员，签了5年合同。

租金与租赁公寓签订租赁合同，租赁公寓经营者与金融机构合作，引诱出租人办理租金，不一次性预付一年的房租和押金。 出租公寓经营者每月向房东支付租金，出租人每月偿还贷款。

刘先生说，选择房租贷款是迫于北京较高的房租压力。 “我刚上班，三个压力很大，所以选择租赁贷款可以按月支付。 另外，贷款的利息由蛋壳支付。 对我来说相当于免费贷款。 ”

“租赁贷款”将拓宽杠杆“蛋壳”们的快速扩张之路

蛋壳在美国上市前的招商函显示，年和2019年前9个月，租赁贷款获得的租金预付款分别占企业租金收入的88%和80%。 最先在美国上市的长租公寓公司青客公寓，房租收入的六成以上来自房租贷。

西南财经大学教授刘璐表示，非自用租赁公寓是重资本、轻资产的领域，由于出租人和房东的支付周期不同，租赁贷款的杠杆作用，长租公寓公司迅速积累了庞大的资金池，收购扩大了越来越多的房源。

刘璐表示，这种模式与以往互联网公司资本“跑马圈地”的模式相同，但其风险更大，一旦遇到租金下降、房屋无法按期出租等情况，租金贷款模式将无法维持，资金链

“这几年资本涌入了长期租赁公寓领域，但实际上这一领域的利润率很低。”成都市房地产经纪协会常务副会长刘翔表示，正常经营的公司基本上可以以90 %~93 %的入住率盈利，今年疫情过后，大部分分公司

蛋壳公寓招商函显示，年，蛋壳公寓净亏损达13.7亿元。 2019年前9个月，净亏损达到25.2亿元。 说明了这是因为这个蛋壳持续快速成长。

“没有规模，资本很难投入。 建立规模的是很多房间。 市场波动，收支不一致，就容易打雷。 ”一位业内人士说。

重要的民生行业必须防止过度金融化

从2004年开始，租赁公寓相继因租赁贷款和高杠杆等问题遭到雷击，许多主管部门停止了“租赁贷款”，但并没有消失。 住建部等6个部委下发，2019年12月，房屋租赁公司的租赁收入中，租赁贷款金额比例不得超过30%，超过比例的必须在2022年底前调整。

今年9月7日，住建部《住房租赁条例(征求意见稿)》确定，直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金纳入监管。 最近公布了很多租赁公寓专用账户的监管方法。 其中，成都和重庆确定，承租人向房屋租赁公司支付租金周期超过3个月的，资金应当存入监管账户。

但是，成都市相关部门负责人坦言，要只管理总部和账户位于当地的公司，管理更大规模的全国性企业，需要总部所在地和各地的联动。

刘璐认为，长租公寓是重要的民生行业，爆雷危害大，租客不仅难退钱，而且没有房子住，容易激化矛盾。 “重要的民生行业必须回归服务业属性，防止过度金融化，着力降低公司杠杆。 ”。

目前，各地房东和租户的矛盾仍在发生，越来越多的人焦急地等待解决结果。 “希望政府严格监管，成为我们稳定落脚的地方，”刘先生说。